Nehnuteľnosti a dane

1. Daň z príjmov a nehnuteľnosti

Byty, domy, záhrady, garáže, stavebné pozemky a iné nehnuteľnosti obstarávané fyzickými osobami nepodnikateľmi ...

PREDAJ A KÚPA

Podľa súčasne platnej právnej úpravy, zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon), je príležitostný nákup a predaj nehnuteľností upravený v § 8 zákona.

Pri predaji a kúpe nehnuteľnosti je dôležité, aby medzi predávajúcim a kupujúcim existovala kúpna zmluva v písomnej podobe. V prípade, že sa nehnuteľnosť predáva medzi dvoma fyzickými osobami ne - podnikateľmi kúpna zmluva by mala obsahovať minimálne základné náležitosti podľa občianskeho zákonníka.

Náležitosti kúpnej zmluvy podľa občianskeho zákonníka:

• Meno a priezvisko predávajúceho
• Adresa trvalého (dlhodobého**) pobytu predávajúceho
• Rodné číslo, alebo iný identifikátor fyzickej osoby, napr. číslo občianskeho preukazu
• Meno a priezvisko kupujúceho
• Adresa trvalého (dlhodobého**) pobytu kupujúceho
• Rodné číslo, alebo iný identifikátor fyzickej osoby, napr. číslo občianskeho preukazu
• Kúpna cena a jej splatnosť
• Dátum podpisu zmluvy zmluvnými stranami

Z daňového hľadiska je dôležité stanovenie kúpnej ceny a jej splatnosť.

Kúpna cena nehnuteľnosti môže byť stanovená:

• Cenou určenou na základe dohody
• Cenou určenou na základe znaleckého posudku znalcom

Splatnosť kúpnej ceny

Jej stanovenie je dôležité na správne posúdenie, v ktorom období má byť dosiahnutý príjem zdanený, pričom predávajúci zdaňuje príjem z predaja nehnuteľnosti v tom období, v ktorom mu boli finančné prostriedky vyplatené. V prípade, že je splatnosť ceny dohodnutá v splátkach a tieto sú rozvrhnuté do dvoch, alebo viacerých zdaňovacích období (kalendárnych rokov) Predávajúci zdaňuje v každom zdaňovacom období len tú výšku finančných prostriedkov, ktorú v skutočnosti prijal.

Napríklad:

Cena nehnuteľnosti 2.500.000,- Sk

• Predávajúci prijme všetky finančné prostriedky v novembri 2005 – v tomto roku zdaní celý príjem vo výške 2.500.000,- Sk.
• Predávajúci sa dohodne s kupujúcim na dvoch splátkach, pričom prvú, vo výške 1.000.000,- Sk prijme v novembri 2005 a druhú vo výške 1.500.000,- Sk prijme v januári 2006. Predávajúci si v roku 2005 zdaní len hodnotu 1.000.000,- Sk a v roku 2006 pri podaní daňového priznania si zdaní hodnotu 1.500.000,- Sk. Samotný zápis do katastra nehnuteľností kupujúceho ako vlastníka nemá žiadny vplyv na zdaňovanie.

Pri určovaní výšky finančných prostriedkov, z ktorých sa vypočítava daň je potrebné vychádzať z dvoch základných predpokladov:

• Aký je základ dane
• Či neexistuje dôvod na oslobodenie od dane

Základ dane

Základ dane predstavuje rozdiel medzi príjmom dosiahnutým z predaja nehnuteľnosti a výdavkom vynaloženým na jej obstaranie. Výdavkom vynaloženým na obstaranie nehnuteľnosti môžu byť napríklad: výdavky na kúpu nehnuteľnosti, ktorá je predmetom predaja, výdavky na znalecký posudok, právne služby súvisiace s predajom nehnuteľnosti, výdavky na rekonštrukcie nehnuteľnosti, ktorá je predmetom predaja.

Oslobodenie od dane

Pri kúpe a predaji nehnuteľnosti medzi fyzickými osobami špecifikuje zákon oslobodenie od dane z príjmu v § 9 zákona. Príjem dosiahnutý predajom nehnuteľnosti, na ktorý sa vzťahuje oslobodenie podľa § 9 zákona možno rozdeliť do 3 kategórií: Od dane je oslobodený príjem:

• „z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, okrem
  • príjmov z predaja týchto nehnuteľností, ktoré boli zahrnuté do obchodného majetku, a to do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku a
  • príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji týchto nehnuteľností uzavretej do dvoch rokov od začiatku trvalého pobytu v nich alebo od piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po dvoch rokoch od začiatku trvalého pobytu alebo po piatich rokoch odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku“
• „z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa písmena a) alebo c), a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzatvorenej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku
• „predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, okrem nehnuteľnosti na ktorú sa vzťahuje oslobodenie od dane podľa písmena a), ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti, uzatvorenej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku “

PRENÁJOM

Podľa súčasne platnej právnej úpravy, zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon), je prenájom nehnuteľností upravený v § 6 zákona.

Pri prenájme nehnuteľnosti je dôležité, aby medzi predávajúcim a kupujúcim existovala nájomná zmluva v písomnej podobe. V prípade, že sa nehnuteľnosť prenajíma medzi dvoma fyzickými osobami ne - podnikateľmi nájomná zmluva by mala obsahovať minimálne základné náležitosti podľa občianskeho zákonníka. Podobne ako pri predaji aj pri nájme nehnuteľnosti je dôležité presne špecifikovať cenu nájmu a jej splatnosť. Príjem z prenájmu je zdaňovaný v čase kedy ho prenajímateľ skutočne prijme.

Výška finančných prostriedkov ktoré prenajímateľ skutočne prijme a ktoré sú predmetom dane sa stanovuje buď uplatnením skutočných výdavkov, alebo sa z celkových príjmov určia výdavky paušálne. V prípade uplatňovania skutočných výdavkov alebo výdavkov paušálnych je potrebné viesť zákonom predpísanú evidenciu.

Daň z pridanej hodnoty z pohľadu nehnuteľností

Dodanie nehnuteľnosti za protihodnotu (predaj, prenájom, podnájom ) je považované za dodanie tovaru, ktoré je predmetom dane z pridanej hodnoty.

V prvom rade si treba definovať okruh zdaniteľných osôb, ktoré sú povinné, za predpokladu splnenia určitých podmienok, platiť daň z pridanej hodnoty (ďalej len DPH). Týmito osobami sú:

• Právnické osoby – podnikatelia, ktorí dodávajú nehnuteľnosti
• Fyzické osoby – podnikatelia, ktorí dodávajú nehnuteľnosti
• Fyzické osoby – nepodnikatelia (občania), ktorí dodávajú nehnuteľnosti

Z uvedeného vyplýva, že aj keď nie ste platiteľom DPH (nie ste registrovaný pre daň) je možné, že na základe výšky dosiahnutých obratov (príjmov) musíte platiť DPH.

Základné podmienky pre povinnosť platiť DPH:

• Dosiahnutie obratu (zjednodušene povedané príjmu) vo výške 1.500.000,- Sk za 12 po sebe nasledujúcich mesiacov
• Nehnuteľnosť sa musí nachádzať v tuzemsku (Slovenská republika)
• Nesmie sa jednať o príležitostný alebo jednorazový predaj či prenájom

Ak nie sú splnené podmienky, ktoré zakladajú povinnosť platiť daň, daň sa neplatí.

Občania, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť, alebo viacej nehnuteľností (pozemok, byt, dom,...) za menej ako 125.000,- Sk na mesiac nie sú povinný platiť DPH.

Občania, ktorí v kalendárnom roku príležitostne predajú nehnuteľnosť (pozemok, byt, dom,...) takisto nie sú povinný platiť DPH.

Podnikatelia, ktorí dosiahnu obrat definovaný zákonom sú povinný platiť DPH.

Zdaniteľné osoby (občania aj podnikatelia), ktorým zo zákona vyplýva povinnosť daň platiť (spĺňajú podmienky ) sú povinné registrovať sa pre daň.

Oslobodenie od DPH

Zákon definuje oslobodenie od dane z pridanej hodnoty nasledovne:

„Oslobodené od dane je dodanie stavby alebo jej časti, vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby, platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie uvedenej nehnuteľnosti nebude oslobodené od dane.

Oslobodené od dane je dodanie pozemku, okrem dodania stavebného pozemku. Pokiaľ sa stavebný pozemok dodáva spolu so stavbou, vzťahuje sa na jeho dodanie odsek 1.“

Oslobodený je aj nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s určitými výnimkami. Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť sa môže rozhodnúť, že prenájom nebude oslobodený.